Argo&Siloe et ses partenaires Foncéo et la CCI 74 ont accompagné en 2017/2018 le Grand Annecy dans sa réflexion sur l’offre foncière dédiée aux entreprises. Dans un contexte de forte rareté, il s’agissait d’élaborer un schéma directeur d’implantation des entreprises qui programme les développements de zones d’activités sur 20 ans.

Le Grand Annecy se trouve confronté à une demande croissante d’entreprises locales à la recherche de terrains ou de locaux pour faire face à leur développement dans tous les secteurs d’activités : industrie, artisanat, négoce professionnel, logistique, BTP, services…
Or, la plupart des 44 zones du territoire sont pleines et pour certaines vieillissantes. Elles ne proposent pratiquement plus de foncier et présentent peu de locaux vacants, adaptés aux besoins actuels des entreprises.

Annecy

Par ailleurs, les projets de création ou d’extension de zones s’inscrivent dans des contextes complexes (maîtrise foncière, topographie, contraintes agricoles et environnementales, coûts d’aménagement…) qui ne facilitent pas une mise sur le marché rapide de fonciers adaptés à tous les types de demande.

Aussi, pour anticiper, programmer et gérer durablement son offre d’accueil économique, tant foncière qu’immobilière, le Grand Annecy s’est interrogé sur :

– le positionnement de ses sites d’accueil déjà aménagés ou en projet (type d’activités accueillies, rythme de mise sur le marché, mode de commercialisation et de mise à disposition du foncier)
– leur capacité à répondre aux demandes sur le long terme
– la nécessité d’identifier de nouveaux espaces à vocation économique sur son territoire, dans le respect des orientations des SCOT du Bassin annécien et du Pays de l’Albanais.

 

Dans ce cadre, Argo&Siloe a appuyé la démarche de l’agglomération selon les étapes suivantes :

carte-Grand-Annecy

  • Analyse de la demande foncière et immobilière > Confirmation d’un haut niveau de demande et qualification par secteurs d’activités au travers d’une enquête menée auprès des entreprises, d’une analyse des fichiers de demandes placées et non placées, et d’échanges avec les commercialisateurs

  • Analyse de l’offre > Analyse à la parcelle de l’état d’occupation des ZA et des perspectives offertes par les projets (extension/ création de ZA programmées) ; définition des volumes fonciers réellement mobilisables à moyen/ long termes.
  • Confrontation offre/ demande et définition des enjeux > Identification des besoins à courts/ moyens et longs termes par secteurs d’activités et par secteurs géographiques.

Pistes de développement > l’équipe conseil a proposé 3 axes de développement complémentaires

1/ Renouveler dans l’existant : Compte tenu des impératifs de limitation de la consommation foncière et face à la dynamique économique locale, il apparait impératif de retrouver de la disponibilité foncière au sein des zones d’activités les plus vieillissantes. Sur ce point l’équipe conseil a ciblé les 3 secteurs les plus concernés et à identifier les parcelles qui pouvaient faire l’objet d’une remobilisation (notamment les secteurs de friches).

2/ Arbitrer certaines extensions programmées : L’équipe conseil a qualifié les possibilités réelles de mettre en œuvre les extensions de zones prévues et a proposé des arbitrages sur la base d’une analyse bilan coût avantage. L’enjeu était de garantir que les projets d’extension conservés dans le schéma soient tous pertinents économiquement et efficace en terme de réponses aux besoins des entreprises.

3/ Identifier de nouveaux gisements : En prenant en compte, les possibilités de renouvellement dans l’existant ainsi que les créations et extensions de ZAE envisagées, le diagnostic a mis en relief que les volumes fonciers resteraient insuffisants. Aussi, l’equipe à mis en œuvre une démarche d’identification de nouveaux gisements, en réponse d’une part à l’urgence des besoins exprimés et d’autre part, à des demandes qui s’exprimeront à l’avenir. Pour ce faire, des repérages de sites potentiels ont été effectués au travers notamment de visites sur le terrain. Ces sites ont ensuite été analysés selon une grille combinant les critères suivants : localisation au sein de l’armature, équilibrage Nord/ Sud / Centre agglo, facilité de desserte et d’équipement, potentialités de commercialisation.

Les sites ont enfin été proposés aux élus qui ont pu débattre des  propositions et valider les localisations optimales (au regard des besoins des entreprises mais aussi des différentes réglementaires, environnementales et techniques).

 

 

Schéma et plan d’action

Sur la base de ces différentes approches, le cabinet a pu articuler un schéma répondant aux besoins fonciers projetés à 20 ans et s’inscrivant, en termes de volume de fonciers consommés, dans les enveloppes définies dans les SCOT du Bassin Annécien et du Pays de l’Albanais.

Le schéma a été décliné par grand secteur territorial Nord, Cœur d’Agglo. Rives du Lac et Nord. Dans chacun d’eux, les projets ont localisés à la parcelle, planifiés selon la temporalité adaptée et positionnés (spécialisations économiques).

Le Grand Annecy bénéficie ainsi d’une feuille de route précise en termes d’aménagement à mettre en œuvre.carte2

Par ailleurs, les consultants ont précisé les mesures d’accompagnement adéquates pour mettre en œuvre le schéma.
Quatre propositions ont été faites afin de sécuriser le schéma et de faciliter les réalisations :

  • Action foncière : au travers de dispositif à actionner tels que le Droit de Préemption Urbaine Foncière Renforcée et la veille sur les Déclarations d’Intention d’Aliéner et Promesses de Vente ; au travers également de l’intervention à coordonner de l’établissement public foncier local et d’une éventuelle foncière ; au travers enfin du recours systématique aux baux à construction plutôt qu’aux cessions foncières.

  • Action immobilière : au travers de la promotion de formats immobiliers économes en foncier (bâtiments multi-utilisateurs) et performant en termes de réponses au parcours résidentiel des entreprises.
  • Action réglementaire : au travers de la réforme des PLU et cahier des charges de cession de terrains et de l’insertion de règles plus exigeantes en terme d’occupation des espaces et de qualité des implantations
  • Actions marketing : au travers d’un travail de sur  les énoncés marketing dédiés aux différentes zones d’activités, l’objectif étant d’en faire de véritables produits fonciers, d’orienter efficacement les acteurs économiques et d’ancrer les identités des zones dans le paysage économique tant local qu’extérieur au territoire.

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