Immobilier_entreprise_argoesiloeImplanter de l’immobilier dans les quartiers prioritaires : un enjeu important

Le développement économique a longtemps fait figure de « parent pauvre » de la politique de la ville : les volets urbain et social ont ainsi longtemps été privilégiés.

Fort heureusement, le contexte a changé : d’une part le développement économique est devenu un des piliers des nouveaux contrats de ville signés en 2015 et d’autre part, le NPNRU (Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine)  intègre la requalification économique des quartiers comme une composante essentielle de son intervention.

Parmi les différents outils de développement économique des quartiers, l’immobilier d’entreprises occupe une place primordiale. Il permet de répondre aux besoins des entreprises naissantes ou en primo-développement qui recherchent des locaux de petites tailles (20 à 50 m² pour les bureaux, 100 à 300m² pour les ateliers) à des coûts inférieurs à celui du marché privé. Plus largement, l’ancrage des activités économiques contribue au processus de recomposition urbaine (mixité fonctionnelle) et de cohésion sociale (création d’emplois). Dans les quartiers en rénovation urbaine, la fonction résidentielle est en effet souvent dominante, si ce n’est exclusive ; l’immobilier d’entreprise n’est présent qu’à la marge.

Des quartiers avec de puissants atouts pour garantir le succès d’opérations immobilières…

Immobilier_quartier_prioritaire

Au premier abord, l’objectif d’ancrer des activités économiques dans les quartiers prioritaires pourrait relever de la gageure. Mais il n’en est rien, car les quartiers prioritaires disposent d’atouts importants…

Si autrefois ces quartiers étaient relégués à la périphérie des villes, avec l’étalement urbain, beaucoup se situent maintenant en première  couronne de ville et d’agglomération : une situation qui peut intéresser des entrepreneurs à la recherche de « bonnes localisations abordables ». La position des quartiers prioritaires peut être d’autant plus intéressante que dans leur voisinage figure(nt) souvent un ou plusieurs équipement(s): centre universitaire, site hospitalier, espace paysager de qualité… qui sont autant de points d’appui à un projet de développement immobilier.

A ces atouts liés à leur localisation et leur environnement, les quartiers prioritaires peuvent ajouter d’autres ressources, endogènes, susceptibles d’être tout aussi stratégiques. Ces quartiers ont parfois la capacité à proposer du foncier et du bâti à un prix attractif et accueillent une micro-économie prometteuse si on arrive à la fixer et à la développer.

Par ailleurs, en raison de la présence d’une population à la recherche de solutions pour accéder au marché du travail (dont beaucoup de jeunes), ils constituent potentiellement un vivier de collaborateurs, voire directement de créateurs (si tant est que des efforts de sensibilisation / détection / accompagnement sont menés).

Enfin, notons que de nombreux investissements ont été réalisés, ou sont en cours, pour désenclaver physiquement les quartiers prioritaires notamment par l’amélioration des réseaux de transports (mise en service de ligne de bus à haut niveau de service par exemple).

Nombre de quartiers prioritaires sont donc particulièrement bien préparés à l’accueil d’activités économiques, grâce notamment, à une connexion aux principaux pôles d’emplois et de décision du territoire ainsi qu’aux principales infrastructures des centres urbains.

Certains handicaps peuvent cependant entraver le succès d’opération immobilière dans les quartiers prioritaires.

  • Les investisseurs privés sont souvent difficiles à motiver (retours sur investissement faibles en raison d’un surcoût constructif pour les petits locaux, auquel s’ajoute des risques liés à l’occupation des surfaces : les entreprises qui s’y installent sont jeunes et fragiles ce qui génère plus d’instabilité locative) ; la collectivité est donc souvent obligée de pallier la carence de l’initiative privée en portant elle-même des projets avec le concours de l’ANRU, de la CDC, de l’EPARECA
  • L’image des quartiers est régulièrement dégradée et des problèmes de sécurité perdurent : le marketing territorial doit être ainsi au cœur du projet de manière à définir un positionnement à la fois fidèle à l’esprit des lieux et en résonance avec son projet d’avenir

Par ailleurs,  « poser de l’immobilier économique » dans les quartiers ne suffit pas. Premièrement, il ne faut pas négliger les facteurs immatériels de l’attractivité (animation, services, interfaces emploi/formation).

Deuxièmement, si les outils immobiliers permettent de compléter l’offre d’une commune ou d’une EPCI et d’intéresser des entrepreneurs grâce à des prix modérés, les retombées réelles en matière de développement socio-économiques des quartiers concernés ne sont pas automatiques.

Notre expérience nous a montré que des produits immobiliers implantés dans les quartiers pouvaient rester « des corps étrangers »,  fonctionnant « en vase clos » (le personnel des entreprises ou leurs visiteurs n’utilisent pas les services et commerces existants dans le quartier / les offres immobilières accueillent peu voire pas d’entrepreneurs issus du quartier / les entreprises embauchent peu ou pas localement…). L’absence de liens avec le quartier peut aller jusqu’au rejet (vandalisme).

Ainsi, outre une indispensable analyse de l’offre (recensement et qualification du contexte concurrentiel local) et de la demande (nombre et typologie des entrepreneurs susceptibles d’intégrer l’équipement), il est impératif de travailler les conditions d’intégration de l’outil immobilier dans le quartier, et ce à travers de multiples biais :

  • Stimulation de l’entrepreneuriat endogène pour alimenter l’équipement en projets : le désir d’entreprendre étant aussi important que sur l’ensemble du territoire français (25% selon une étude IFOP)
  • Animation économique (organisation d’évènements et de rencontre, mise en réseau des entreprises)
  • Développement des liens entre les entreprises hébergées et les services et commerce de proximité
  • Mise en adéquation des besoins en compétences des entreprises implantées et des qualifications des actifs résidents
  • Intégration de services hauts de gamme et spécifiques dans l’équipement pour attirer des flux de porteurs de projets extérieurs au quartier
  • Implication des réseaux d’accompagnement dans le projet et développement de synergie entre eux pour renforcer l’impact de leur action : aujourd’hui, seuls 3 à 4 % des créateurs issus des QPV sont accompagnés (contre 10 à 30% au niveau national) ; or l’accompagnement est un facteur de pérennité pour les entreprises

Schématiquement deux écueils doivent être évités : 1/ Construire un équipement uniquement en réponse à des attentes de porteurs de projets du quartier : le lieu sera isolé et risque de fonctionner comme un ghetto d’entrepreneurs 2/ Construire un équipement uniquement pour alimenter le portefeuille d’offres de la ville ou de son agglomération : dans ce cas, les retombées risquent d’être limitées.

C’est en respectant cette approche, qu’Argo&Siloe accompagne les territoires dans leur projet d’implantation d’immobilier économique dans les quartiers prioritaires.